Grundschuld: Die Sicherung im Grundbuch

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Die notarielle Urkunde

Grundschulden: Sinn und Zweck des Pfandrechts

Soweit Sie ein Grundstück kaufen oder eine Eigentumswohnung erwerben möchten – wie bei einem Immobilienkauf in Kaltenkirchen – und den Kaufpreis finanzieren müssen, kommen Sie in der Regel um die Bestellung einer Grundschuld nicht herum.

Kreditgeber bedienen sich regelmäßig der Grundschuld als Sicherungsmittel

Denn wer sein Geld verleiht, möchte so sicher wie möglich sein, dieses auch wieder zurückzuerhalten. Deshalb bedienenen sich Kreditgeber in Deutschland zur Absicherung regelmäßig der sogenannten Grundschuld. Insbesondere stellt sie die gängigste Kreditsicherheit für Darlehen dar. Dabei handelt es sich um ein Pfandrecht an der Immobilie, die im Grundbuch verzeichnet wird. Wenn der Kunde den durch eine Grundschuld gesicherte Kredit nicht zurückzahlt, kann der Kreditgeber die belastete Immobilie versteigern lassen. Demgemäß erhält er den Versteigerungserlös, bzw. so viel, wie nach dem Kreditvertrag noch geschuldet ist. Je nachdem, welchen Rang das Pfandrecht inne hat, gilt dies vorrangig vor anderen Gläubigern.

Was ist die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der Grundschuld?

Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der Grundschuld betreffend den Grundbesitz

Diesbezüglich wird in der Grundschuldbestellungsurkunde der Punkt „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ aufgeführt. Auch im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers erhält die Bank somit noch das von ihr vergebene Geld zurück. Denn das Vorrecht auf Versteigerung und Befriedigung priviliegiert sie gegenüber anderen – insbesondere nachrangigen – Gläubigern. Genau das ist auch der Grund, weshalb die Banken regelmäßig auf die Eintragung der Grundschuld an erster Rangstelle bestehen.

Die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der Grundschuld

Weiterhin vereinbart der Kreditgeber regelmäßig auch eine persönliche Haftung des Darlehensnehmers („abstraktes Schuldanerkenntnis“), also eine Haftung auf das übrige (bewegliche) Gesamtvermögen. Aufgrund des Kriteriums der Zwangsvollstreckungsunterwerfung unterliegen die meisten Grundschulden der Beurkundung. In anderen Fällen reicht auch eine Beglaubigung der Unterschrift. Möglich ist es auch, eine Grundschuld für eine andere Person zu bestellen, nämlich dann, wenn aufgrund einer entsprechenden Vollmacht, insbesondere aufgrund von einer notariellen General- bzw. Vorsorgevollmacht, gehandelt wird.

Der Vorteil der Banken: Die Urkunde ist vollstreckbar

In beiden Fällen besteht der Vorteil für den Darlehensgeber darin, dass er keinen langwierigen Gerichtsprozess anstrengen muss, um an ein Urteil zu kommen. Die notarielle Urkunde nimmt gewissermaßen das Urteil vorweg.

Wann wird die Darlehenssumme in der Regel ausgezahlt?

Vor allem der Käufer sollten bedenken, dass die Darlehenssumme in der Regel erst ausgezahlt wird, wenn die Grundschuld an erster Stelle im Grundbuch des zu sichernden Grundstücks eingetragen oder die Eintragung sichergestellt ist. Diesbezüglich sollten Sie die Grundschuldbestellung möglichst zeitnah nach Abschluss des Kaufvertrages – im Idealfall im gleichen Notartermin – beurkunden lassen.

Das Grundschuldbestellungsformular der Bank

Deshalb benötigt der Notar das „Grundschuldbestellungsformular“ des finanzierenden Kreditinstitutes. Soweit dieses vorliegt, können Sie einen Termin für die Beurkundung vereinbaren. Nach Beurkundung reicht der Notar das Dokument beim Grundbuchamt ein. Die Beamten des Grundbuchamtes tragen die Grundschuld dann in das Grundbuch ein. In diesem Zusammenhang übersendet der Notar dem Darlehensgeber eine Ausfertigung dieser Urkunde und das Grundbuchamt den aktualisierten Grundbuchauszug.

Muss die Grundschuld nach Bezahlung des Darlehens gelöscht werden?

Da Sie mit der Zahlung von Raten nicht die Grundschuld, sondern das gesicherte Darlehen tilgen, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, auch wenn Sie den Kredit schon vollständig abgezahlt haben. Jedoch stellt eine solche „nicht valutierende“ Grundschuld nur noch eine leere Hülle dar; sie können daher die Löschung veranlassen. Viele schieben die Löschung von nicht mehr valutierenden Grundschulden auf, weil sie mit Kosten verbunden ist. Manche Darlehensnehmer wollen möglicherweise später einmal einen neuen Kredit aufnehmen. So könnten sie für den neuen Kredit die Grundschulden wieder verwenden und die Kosten für eine Neubestellung sparen. Soweit aber eine andere Bank die Grundschuld neu beleihen will, kann dies jedoch die Abgabe eines weiteren Schuldanerkenntnisses zur Folge haben.

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Rechtsanwalts- und Notarkanzlei Füner

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